Оценка стоимости квартир сравнительным подходом в алтайском крае

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические и нормативные основы оценки недвижимости в системе земельно-имущественных отношений РФ

1.1. Эволюция законодательного регулирования оценочной деятельности в России и стандарты ФСО

1.2. Сущность сравнительного подхода в контексте геодезического и кадастрового учета объектов капитального строительства

1.3. Социально-экономические и географические детерминанты развития рынка жилья в Алтайском крае

1.4. Правовое регулирование при определении стоимости

Глава 2. Комплексный анализ рынка жилой недвижимости и факторов ценообразования в регионе

2.1. Аналитическая характеристика структуры жилого фонда Алтайского края и динамики транзакций

2.2. Идентификация ключевых ценообразующих факторов и критериев сопоставимости объектов оценки

2.3. Исследование информационной базы Росреестра и методов верификации рыночных данных

2.4. понятие квартир и ее виды

2.5. процесс оценки

2.6. Сравнительный подход и его методы

2.7. виды корректировки и правила их влияния

Глава 3. Практическая реализация сравнительного подхода при оценке квартир в Алтайском крае

3.1. Обоснование алгоритма подбора аналогов и расчет весовых коэффициентов корректировок

3.2. Определение итоговой рыночной стоимости объектов и верификация полученных результатов

3.3. Рекомендации по повышению достоверности стоимостных показателей в кадастровой деятельности региона

Заключение

Список использованной литературы

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КВАРТИР СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ В АЛТАЙСКОМ КРАЕ

Специальность: 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена стратегической значимостью достоверной оценки объектов жилой недвижимости в системе земельно-имущественных отношений Российской Федерации и особой ролью сравнительного подхода в формировании прозрачного механизма ценообразования на региональных рынках жилья. В условиях трансформации экономической модели развития страны и реализации национального проекта «Жилье и городская среда» объективная стоимостная оценка квартир приобретает критическое значение для обеспечения справедливости гражданско-правовых сделок, формирования налоговой базы муниципальных образований, определения размера компенсаций при изъятии недвижимости для государственных нужд и реализации ипотечного кредитования населения. Алтайский край как субъект Российской Федерации с выраженной территориальной дифференциацией социально-экономического развития, специфической структурой жилого фонда и существенными различиями в уровне урбанизации отдельных муниципальных образований представляет собой показательный объект для исследования особенностей применения сравнительного подхода с учетом региональных детерминант рынка недвижимости.

Степень разработанности проблемы в отечественной научной литературе характеризуется наличием фундаментальных теоретических работ по методологии оценки недвижимости, выполненных ведущими специалистами Российского общества оценщиков, Национального совета по оценочной деятельности, профессорско-преподавательским составом Государственного университета по землеустройству, Санкт-Петербургского горного университета, Сибирского государственного университета геосистем и технологий, а также значительным массивом прикладных исследований региональных особенностей ценообразования на рынке жилья в различных субъектах Российской Федерации. Вместе с тем недостаточно изученными остаются вопросы адаптации методов сравнительного подхода к специфическим условиям территорий с невысокой рыночной активностью, ограниченной базой данных о заключенных сделках и значительной неоднородностью объектов жилого фонда, что в полной мере характерно для муниципальных образований Алтайского края. Требуют дальнейшей научной проработки методические аспекты корректного подбора объектов-аналогов, обоснования системы поправочных коэффициентов и верификации полученных результатов оценки с использованием современных геоинформационных технологий и данных государственного кадастра недвижимости.

Цель выпускной квалификационной работы состоит в разработке научно обоснованного алгоритма применения сравнительного подхода для определения рыночной стоимости квартир в Алтайском крае с учетом региональной специфики функционирования рынка жилой недвижимости, характеристик объектов оценки и требований действующих федеральных стандартов оценочной деятельности.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• проанализировать эволюцию законодательного регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации и требования федеральных стандартов оценки к применению сравнительного подхода;
• исследовать теоретические основы сравнительного подхода в контексте геодезического обеспечения и кадастрового учета объектов капитального строительства;
• выявить социально-экономические и географические факторы, определяющие особенности развития рынка жилой недвижимости в Алтайском крае;
• провести комплексный анализ структуры жилого фонда региона, динамики транзакций и системы ценообразующих факторов;
• разработать методику подбора объектов-аналогов и расчета корректирующих коэффициентов с использованием данных Единого государственного реестра недвижимости;
• выполнить практическую оценку рыночной стоимости типовых объектов жилой недвижимости в различных муниципальных образованиях Алтайского края и сформулировать рекомендации по повышению достоверности результатов оценки в кадастровой деятельности.

Объектом исследования выступает рынок жилой недвижимости Алтайского края как совокупность экономических отношений, складывающихся в процессе купли-продажи квартир в многоквартирных домах различных типов, расположенных в городских округах и муниципальных районах региона.

Предметом исследования являются методы и инструменты сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости квартир, адаптированные к условиям регионального рынка недвижимости с учетом требований действующего законодательства об оценочной деятельности и специфики кадастрового учета объектов жилого назначения.

Методологическая база выпускной квалификационной работы включает теоретические концепции оценки недвижимости, разработанные отечественными и зарубежными учеными, положения институциональной экономической теории и пространственной экономики, нормативные требования Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 7, Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», методических рекомендаций Росреестра по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости. В работе применяются методы статистического анализа рыночных данных, сравнительного анализа характеристик объектов недвижимости, экспертных оценок корректирующих коэффициентов, геоинформационного картографирования пространственного распределения ценовых параметров жилья.

Научная новизна работы заключается в систематизации региональных особенностей применения сравнительного подхода к оценке квартир в субъектах Российской Федерации с невысоким уровнем рыночной активности и разработке адаптированного алгоритма подбора объектов-аналогов с использованием данных государственного кадастра недвижимости и результатов геодезических изысканий для территорий Алтайского края.

Теоретическая значимость исследования состоит в развитии методологии

…